Le permis de construire est un document courant qui permet à l’administration de vérifier que votre projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune où il se situe.
Mais comme la plupart des démarches administratives, sa procédure de demande et d’acceptation suit des étapes souvent méconnues.
Quand faut-il un permis ?
Un permis de construire est obligatoire dès lors que la déclaration préalable de travaux ne répond pas aux exigences.
Les projets concernés par le permis de construire sont :
- Toute construction de nouvelle maison sur un terrain nu
- Toute extension avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 40 m2
Remarque : si le projet ne se situe pas dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS), ce seuil de 40 m2 passe à 20 m2.
Toutefois, entre 20 m² et 40 m², un permis de construire est toujours obligatoire si les travaux portent la surface totale de la construction a plus de 150 m² une fois les travaux achevés, ce qui implique le recours à un architecte.
- L’aménagement extérieur d’annexes avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20 m2.
- La construction d’une piscine dont le bassin a une superficie supérieure ou égale à 100 m2.
Pour les nouvelles constructions ou les extensions de plus de 50 m2, une étude thermique réglementaire respectant la réglementation thermique 2012 est exigée au dépôt du dossier de permis de construire.
Pour les projets de nouvelle construction inférieur à 150 m² habitable, il n’est pas nécessaire de recourir à un architecte pour la création et suivit du projet. Les pièces telles que le garage et cellier sont déduit de la surface habitable ainsi que les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Attention pour les surélévations :
Les règles d’urbanisme de votre commune peuvent s’opposer à ce que vous suréleviez votre construction. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie. Il convient également de faire vérifier par un professionnel de la construction que votre construction est en mesure de supporter cette surélévation.
Dépôt de la demande
La demande doit être déposée par le propriétaire ou son mandataire à la mairie.
Le dossier doit comprendre :
- Un formulaire administratif de demande de permis de construire
- Une copie du cadastre
- Un plan de masse
- Le plan des façades
- Un dossier paysager : une photographie du terrain, une coupe, un dessin et une notice destinés à décrire l’impacte visuel du projet
Remarque : il n’est pas nécessaire de posséder le terrain pour déposer une demande. C’est notamment le cas pour une promesse de vente.
Dans les communes disposant d’un POS ou d’un PLU, le dossier est instruit :
- Par les services communaux
- Ou par l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) si les communes ont a minima délégué l’instruction des autorisations d’urbanisme
- Ou la direction départementale des territoires
Dans les communes soumises au RNU (règlement national d’urbanisme), en l’absence de POS ou PLU, les demandes sont également déposées en mairie. Elles peuvent y être instruites ou être transmises aux services de l’Etat.
Dans tous les cas, le préfet (ou son représentant délégué en DDT) doit homologuer l’accord du permis de construire, le marie pouvant le signer mais au nom de l’Etat.
Délai d’instruction
En principe, pour les permis de construire, le délai d’instruction de la demande est de deux mois à compter de la réception du dossier complet pour les maisons individuelles (comportant au plus deux logements destinés au maître de l’ouvrage) ou de trois mois pour les autres projets. Mais ce délai peut être prolongé dans certains cas (monuments historiques, enquête publique liée à l’impact sur l’environnement, etc.).
Si aucune réponse n’est parvenue au demandeur à l’expiration du délai réglementaire précisé par l’autorité compétente dans le récépissé, celui-ci est est assimilé à un permis de construire tacite.
Affichage
Le permis, formel ou tacite, doit être affiché à la mairie dans les huit jours qui suivent la décision ou la non-opposition, pour une durée de deux mois.
Il doit également être affiché sur le lieu du chantier de façon à être visible de la voie publique, pour une durée minimale obligatoire de deux mois et pendant toute la durée des travaux.
Des panneaux réglementaires sont en vente dans des magasins spécialisés.
Remarque : pour éviter tout risque de litige, il est recommandé de faire constater par un huissier la présence des panneaux réglementaire.
Contestation
Toute personne intéressée peut attaquer la validité du permis dans les deux mois qui suivent la décision tacite (récépissé de dépôt) ou expresse (panneau d’affichage) sur le terrain.
Un voisin peut contester un permis de construire dès lors que le projet est « de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance [de son] bien« .
L’autorité compétente (mairie, EPCI ou Etat) peut annuler le permis pour erreur d’instruction ou illégalité constatée dans les trois mois qui suivent l’accord formel ou tacite du permis de construire.
Il est donc recommandé de ne pas débuter immédiatement les travaux après l’obtention du permis.
Durée de validité
Le permis est valable trois ans. Il devient caduc si les travaux n’ont pas commencé dans cet intervalle. Il devient également caduc en cas d’interruption volontaire du chantier pendant plus d’un an, après ce délai de trois ans.
On peut également demander deux prolongations d’un an chacune de la validité du permis sous réserve de déposer sa demande plus de deux mois avant l’expiration du délai initial.
En cas d’action en justice devant le tribunal administratif, ce délai de péremption de trois ans est suspendu jusqu’à l’obtention d’une décision de justice définitive.
Refus de permis de construire
Le demandeur peut engager un débat avec le service compétent pour accepter éventuellement d’apporter de légères modifications au projet initial.
Tout refus doit être motivé et la notification doit mentionner les délais et voie de recours possibles.
Le demandeur peut aussi déposer un recours gracieux auprès de l’autorité signataire. Une absence de réponse dans les quatre mois équivaut à un refus.
Le demandeur peut enfin déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif dans les deux mois qui suivent soit la notification du refus, soit le délai de quatre mois en cas de recours gracieux.
Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/666-permis-de-construire-formalites-et-procedure
